Квартиры Москвы > Статьи

Договор переуступки: кто, кому, что и зачем уступает.

Применительно к рынку новостроек все время приходится сталкиваться с этими словами – «договор переуступки права требования». Частота использования, однако, вовсе не означает, что термин стал понятным: Что это за договор такой, кто там что кому переуступает – для покупателям новостроек приходится постигать юридические азы. А постигнув, ответить себе еще на один вопрос – не опасно ли заключать такое соглашение.

Обратимся к истокам – к ГК.

Юридические основания данного вида договоров базируются на положении Гражданского кодекса (ГК), которые, казалось бы, никакого отношения к рынку недвижимости не имеют. Статья 382 ГК называется «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу», ее смысл в принципе понятен из названия. Однако на рынке новостроек кредитором является лицо, которое заключило с застройщиком договор на получение в будущем квартиры (например, договор участия в долевом строительстве, соинвестирования, и т.п.) и оплатило этот договор.

Понятно, что говорить об этом человеке как о «владельце квартиры» юридически некорректно – самой квартиры ведь еще не существует ни физически, ни юридически. И если этот покупатель принимает решение свое будущее имущество продать – он может выставить на продажу только свои права кредитора к застройщику, право требовать с него квартиру, когда она, наконец, появится. Отсюда и название.

…В 90-е годы по «переуступке» продавалось подавляющее большинство новостроек. Человек приходил в офис солидной компании, рассчитывая у этой же компании квартиру и купить – а там выяснялось, что квартира принадлежит какому-нибудь гражданину Борисову, который, в свою очередь, приобрел ее у гражданки Аникеевой…

Такая чехарда объяснялась, конечно, вовсе не тем, что частные лица действительно так активно перепродавали квартиры. Причина в другом: застройщики и риэлторы, стремясь скрыть свои финансовые потоки от налоговых органов, активно «перебрасывали» объекты с одного подставного лица на другое. Теперь на рынке чище, налоговые органы, разобравшись, объяснили особо шустрым участникам всю гибельность их заблуждений. Соответственно, необходимость использовать эту юридическую форму отпала. По договору переуступки сегодня заключается не более 10% сделок. Надо полагать, это действительно те случаи, когда частное лицо сначала покупает квартиру для себя, а потом у него меняются жизненные планы.

«Соседи» по рынку: предварительный…

Одной из юридических форм, используемых при продаже недвижимости, является предварительный договор купли-продажи. У предварительного договора – «говорящее» название Он заключается в случаях, когда по каким-то причинам невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры. Поскольку в результате договора предварительной продажи у покупателя не возникает права собственности на квартиру, этот документ не подлежит регистрации в государственных органах, производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Этим видам договоров посвящена ст. 429 ГК. В соответствии с п.1 этой статьи, «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

ГК тем самым подчеркивает неразрывную связь с ним предварительного договора, а также устанавливает, что главной целью предварительного договора является именно установление обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Более того, в Кодексе предусмотрены и необходимые гарантии, обеспечивающие полное исполнение сторонами обязательств по предварительному договору. В частности, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая вправе обратиться в суд. Главное достоинство предварительного договора – он позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по понятной цене.

…и долевой.

Другая юридическая форма – договор участия в долевом строительстве. Но сначала уместно вспомнить его предшественника – договор соинвестирования. Его суть сводится к тому, что покупатель квартиры становится соинвестором строительства и – соответственно – несет все риски этого занятия.

Разберем простой пример: в период возведения здания резко повысились цены на цемент. Человек, имеющий на руках предварительный договор, может резонно сказать строительной компании, что это не его проблемы: в имеющемся у него документе зафиксирована цена, и если застройщик попытается ее повысить, то его ждет суд. А договоров соинвестирования в принципе иная философия: и застройщик, и покупатель являются соинвесторами и несут все риски сообща…

В прежние годы девелоперы и застройщики, мягко скажем, злоупотребляли этой лазейкой: скандалов, связанных с тем, что покупателю квартиры говорят, что надо бы «доплатить», было немало. Результатом стало принятие «закона о дольщиках» (Федеральный закон № ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; принят 30 декабря 2004 года, вступил в силу 1 апреля 2005-го).

Закон этот сразу стал знаменитым – по крайней мере, в профессиональных кругах. Застройщики устроили по его поводу настоящий «плач Ярославны», утверждая, что вводимые ограничения и запреты совершенно не позволяют работать. За истекшие четыре года закон несколько раз правили (в основном, в сторону смягчения), но он все равно остается довольно жестким по отношению к застройщикам.

Основные пункты, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, оформленный в соответствии с 214-м законом. Это:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Кроме того, введена обязательная государственная регистрация договоров. А зафиксированная в нем цена может быть изменена только в том случае, если в договоре имеется соответствующий пункт.

Перепродать? Переуступкой!

Использование при продаже той или иной юридической схемы объясняется вовсе не «пристрастиями» продавца или плюсами-минусами каждого договора, а более объективными обстоятельствами. Главное – это документы, на основании которых у владельца строящейся квартиры возникли права на нее и какой договор ранее был заключен им с застройщиком.

Квартиры, приобретенные по договорам долевого участия (по 214-му закону), могут быть перепроданы с применением договоров переуступки права требования. Правда, это можно сделать в ограниченный период времени: до того, как дом будет сдан Госкомиссии. После этого квартира становится существующим юридически объектом – и сделки с ней должны осуществляться по общепринятой форме, т.е. с заключением обычного договора купли-продажи, регистрацией его в Федеральной регистрационной службе и т.д.

Практические рекомендации.

Обычных людей, конечно, более всего интересуют «простые и приземленные» вопросы: какой договор подписывать, как не вляпаться с ним в какую-нибудь нехорошую историю? Договор переуступки права требования в этом смысле не хуже и не лучше других: нельзя сказать, чтобы его участники больше или меньше среднестатистического оказывались обманутыми.

Некоторые «правила безопасности» сформулировать, однако, можно. Решение о том, приобретать или не приобретать квартиру, можно лишь тщательно изучив предлагаемый вам договор и сопутствующие документы. Что, должно обязательно содержаться в договоре переуступки:

- указание на первоначальный договор, права по которому уступаются;

- обязанность первоначального кредитора известить застройщика о происходящей уступке прав;

- обязанность передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования;

- размер, сроки и порядок оплаты за уступаемое право.

Не стоит забывать, что передавать можно только существующее право, а оно возникает у продавца после полной оплаты. Иными словами, если владелец строящейся квартиры, продающей ее сегодня вам, ранее что-то недоплатил по своим обязательствам – этот долг будет переведен на вас.

Владимир Абгафоров. Источник

17.03.2011

Квартиры Москвы MosRealty24.ru © 2007 Все права защищены